Строительный сезон 2025 года в ИЖС открывает новую эпоху строительства частных домов. С 1 марта 2025 года частные дома строятся по эскроу.
В соответствии с поручением Президента РФ применение счетов эскроу теперь распространяется и на строительство индивидуальных жилых домов по договорам подряда по аналогии со строительством многоквартирных домов, где такая система с недавнего времени уже работает. Летом 2019-го российские девелоперы перешли в долевом строительстве многоквартирных домов к финансированию проекта с использованием счетов эскроу. Такой способ финансирования был направлен на обеспечение сохранности вложенных в покупку квартиры денежных средств граждан. Покупка квартиры в МКД с использованием эскроу исключает появление новых обманутых дольщиков.
Федеральный закон от 22 июля 2024 г. № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» вступил в силу с 1 марта 2025 года и применяется в строительстве домов ИЖС.
Основной целью закона является защита денежных средств граждан на специальном счёте (эскроу-счёт) в банке на весь срок строительства индивидуального дома. Эскроу-счёт — специальный счет в банке, на котором размещаются денежные средства заказчика до момента окончания строительства. Эскроу-счёт – это специальный банковский счет для безопасного проведения расчетов между заказчиком и подрядчиком. Подрядчик сможет получить доступ к денежным средствам только после выполнения всех обязательств по договору подряда и регистрации права собственности заказчика на построенный дом.
Применение эскроу-счетов будет добровольным. Подрядчик и заказчик сами решают, хотят они рассчитываться по такой системе или нет. Но в некоторых программах ипотечного финансирования применение эскроу-счёта будет обязательным. Какие программы по ипотеке являются на конкретный момент времени обязательными надо уточнять в банке.
Если заказчик берет ипотечный заем, то деньги попадают на эскроу-счет. Это может происходить как внутри одного банка, так и между несколькими банками: ипотека в одном, а эскроу-счет в другом – это нормально. Эскроу-счёт работает также и без ипотеки.
Новый механизм расчетов при строительстве с эскроу выглядит так:
1. Выбор проекта из каталога проектов домов или заказ разработки индивидуального проекта. У нас вы можете заказать индивидуальный проект каркасного дома или проект дома по технологии фахверк.
2. Заключение договора строительного подряда между заказчиком и подрядчиком на строительство дома ИЖС, в котором прописано, что расчет между заказчиком и подрядчиком пройдет с использованием эскроу-счёта.
3. Оценка подрядчика банком и принятие решения по его кредитованию в случае такой потребности. Подрядчик может строить дом заказчику за свой счёт или использовать для этого специальный банковский кредит.
4. Заключение трёхстороннего договора между заказчиком, подрядчиком и банком на использование эскроу-счёта. Согласно договору, деньги заказчика за дом поступают на эскроу-счёт, где хранятся всё время, пока подрядчик не построит и не сдаст объект заказчику.
5. Оформление депонента заказчика. Депонирование средств физлица на счёте эскроу производится в размере 100% цена договора подряда – первоначальный взнос плюс ипотека.
6. Оформление кредитования подрядчика. Подрядчику выдаётся кредит в размере не более 80% от этой суммы.
7. Строительство дома силами подрядчика. По завершению работ производится подписание акта приёма-передачи построенного объекта между подрядчиком и заказчиком. Когда заказчик подпишет акт приема-передачи, дом считается сданным и можно раскрывать эскроу-счёт.
8. Раскрытие счёта эскроу. В этот момент строительная компания получает свои деньги. Денежные средства поступают на ссудный счёт, а разница остатка эскроу и суммы для погашения кредита — на расчётный счёт подрядчика.
К сожалению, на сегодняшний день банк, выдающий кредит подрядчику и открывающий эскроу-счёт под лозунгом защиты денежных средств заказчика, как покупателя, вообще никак не гарантирует качества строительных работ от компании-строителя. Эскроу-счёт раскрывается лишь по факту подписания Акта приемки-передачи объекта строительства. Что происходит на самом объекте известно и интересно лишь заказчику и строителю. Поэтому тщательно выбирайте строительную компанию себе в подрядчики. И постоянно проводите строительный контроль на объекте. Нельзя полагаться только на эскроу-счёт и завлекающую рекламу от банков и строителей! Стройконтроль (технадзор) можно проводить самостоятельно, либо, это конечно лучший вариант, с помощью нанятого специалиста строительного контроля. И тогда вы свои деньги точно не потеряете.
